Dé oplossing voor de oververhitte woningmarkt bestaat niet, maar duidelijk is dat we de komende jaren veel gaan bouwen. Je ziet al mooie pogingen om voor starters en middengroepen te bouwen. Ook coöperatief bouwen komt voorzichtig op.
De gemeente Groningen onderzoekt met een steunpunt of ze particulieren die wooncoöperaties beheren kan helpen. Een coöperatie opzetten is nu voor veel mensen een ongewis avontuur. Het is ook nogal een rijtje vragen: hoe neem je het initiatief, hoe kom je aan medebouwers, hoe kom je aan grond, wat zijn de uiteindelijke kosten en hoe krijg je de financiering rond?
Dit vergt veel tijd en inzet, zonder garantie dat het uiteindelijk lukt en je een woning hebt. Coöperatief bouwen is misschien voor de liefhebber leuk, maar het merendeel van de mensen wil gewoon fijn wonen voor een redelijk bedrag en zo snel mogelijk weer verder kunnen met het drukke leven.
Wil je meters maken, dan moet je lessen uit de praktijk benutten. Bij wooncoöperaties staat nu centraal dat toekomstige bewoners hun woningen zelf ontwikkelen en beheren. Het verband met het collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo) wordt dan al snel gelegd. Maar cpo-projecten zijn altijd een betrekkelijk kleine niche gebleven. En waar ze in omvang wat groter zijn, neemt de bewonersinvloed in de ontwikkeling af en vervaagt het verschil met de projectbouw. Projectontwikkelaars bieden een betere inspiratiebron. Waarom zijn zij zo succesvol met projectbouw? Niet vanwege de fantastische architectuur en het maatwerk dat zij bieden. Wel omdat voor de koper gelijk duidelijk is wat hij krijgt voor welk bedrag. Bovendien kan de hypotheekverstrekker in de slipstream gelijk de woonlasten voorrekenen. Een huis kopen is voor bijna iedereen de grootste financiële uitgave in zijn leven. Duidelijkheid bij de start over wat je krijgt, wat het gaat kosten en hoe je dat kan betalen, is dan gewenst. Zelfs bij vrije kavels voor individuele bouw schakelt het merendeel van de kopers geen architect en aannemer in. De meesten kiezen voor een standaardwoning uit de catalogusbouw, omdat de kosten en de baten dan direct inzichtelijk zijn.
‘Zet nu maar gewoon een bord neer waar wat te huur/te koop is’, verzuchtten mensen dan ook toen de gemeente Groningen het Steunpunt Wooncoöperaties oprichtte. En daarmee sloegen ze de spijker op de kop! Zet de coöperatie compleet met bouwplan, huur- en koopprijzen, beheer en financiering in de etalage, als kant-en-klaarpakket. Vergelijk het met projectbouwers en hypotheekadviseurs die met hun woningen op een woonbeurs staan.
Het klinkt tegenstrijdig: laat particuliere wooncoöperaties als projectontwikkelaars bouwen met cataloguswoningen. Maar bij nadere beschouwing is het nog niet zo gek.
Erfpacht
In mijn blog Wonen zonder winstoogmerk heb ik een olifantenpaadje gezocht om grond voor wonen te kunnen onteigenen en zo speculatiewinst te voorkomen. Nu heeft iedereen de mond vol van de oververhitte woningmarkt, maar in het neoliberale Nederland is grondbezit een roze olifant.
Soms is het goed om een heilig huisje omver te werpen, maar soms is het effectiever om eromheen te gaan. Ook zonder onteigenen kunnen wooncoöperaties zonder winstoogmerk een prijsdrukkend effect hebben op de grondprijsberekeningen. Veel gemeenten hanteren een ‘residuele’ grondprijsberekening die het verschil tussen kosten en marktwaarde afroomt. Als er geen winst is, zoals bij bouwen door coöperaties, komt deze berekening lager uit. Bovendien betalen gemeenten op dit moment amper rente en mogen ze niet afschrijven op grond. Als de gemeente grond in erfpacht uitgeeft, kan ze dit voordeel doorgeven aan de bewoners.
Amsterdam brengt al voorzichtig wooncoöperaties een lagere erfpachtcanon in rekening. Een erfpachtcanon die bovendien, in tegenstelling tot een hypotheek, volledig en onbeperkt in de tijd aftrekbaar is van de inkomstenbelasting. Allemaal met als resultaat dat de bewoners betaalbaarder kunnen huren, kopen of een combinatie daarvan. Als de bewoner de grond in erfpacht neemt en de woning huurt via de wooncoöperatie, combineer je mooi de voordelen van huur en koop.
