Wie visioenen heeft van Oost-Groningse stadswijken en dorpen waar de helft van de woningen met een bord ‘Te koop’ achter het raam leegstaat, komt bedrogen uit. Maar wie door de vijfhonderd meter lange Abel Tasmanstraat in Winschoten loopt, ziet tussen de goed onderhouden huizen uit de jaren zestig links en rechts wel een dik dozijn huizen te koop staan. Het is overigens moeilijk te zien of al die huizen ook leegstaan. Is dit het gevolg van de krimp of de crisis?
Van de crisis, zeggen twee dames op leeftijd die aan het begin van de Abel Tasmanstraat staan te praten. Ze willen niet met hun naam ‘in de krant’, maar willen wel kwijt dat het hier prima wonen is. ‘Je schrijft toch niet op dat het hier een puinhoop is, hè?’, vraagt de eerste dame. ‘We wonen hier met veel plezier. De huizen worden goed onderhouden. De bewoners spreken elkaar er op aan als er achterstallig onderhoud is.’
‘Ouderen gaan hier weg of overlijden’, zegt haar buurvrouw. Ze woont hier al 48 jaar en heeft haar kinderen hier grootgebracht. ‘Maar nu zijn het geen gezinswoningen meer. Als hier een jongen of meisje komt wonen en een vriend of vriendin krijgt, gaan ze ergens anders samenwonen.’
De Abel Tasmanstraat is geen uitzondering, volgens de heer Jonker van Viva Garantiemakelaars in Winschoten. ‘Die leegstand zit overal.’ Hij constateert dat er meer woningen leegstaan dan vijf jaar geleden, maar dat komt volgens Jonker net zozeer door de crisis als door de krimp.
Ziekte
Uit een eerste meting van de Streekraad Oost-Groningen blijkt dat 1.518 woningen in Oost-Groningen, 2,25 procent van de totale woordvoorraad, structureel leegstaan. Dat wil zeggen: langer dan drie maanden. Negenhonderd daarvan zijn koopwoningen. ‘Dat is veel’, meent hoogleraar woningmarkt Johan Conijn. Het gaat in Oost-Groningen met name om vooroorlogse huizen en huizen uit de jaren vijftig en zestig die over het algemeen goed zijn onderhouden.
Wethouder Bé Zwiers van de gemeente Oldambt stelt van de cijfers te zijn geschrokken. De leegstand heeft volgens hem duidelijk met de bevolkingskrimp te maken. ‘Veel oudere mensen gaan door ziekte naar een verpleegtehuis of bejaardentehuis. Dan komen die huizen leeg te staan. De kinderen beheren ze dan, maar gaan er zelf niet meer in wonen. Het zijn vooral woningen van één tot anderhalve ton. Ook een startersgezin kan dat best opbrengen. Maar je ziet een trek van de jeugd naar de centrumplaatsen Winschoten, Stadskanaal en Veendam. In het verlengde daarvan trekken er ook veel door naar de stad Groningen voor studie. Daardoor neemt de vergrijzing toe. En iemand van zestig koopt geen huis meer van een ton. Die heeft liever een appartement in één van de centrumplaatsen.’
Leegstaande koopwoningen zijn moeilijker aan te pakken dan huurwoningen waarin niemand meer wil wonen. In tegenstelling tot corporaties zullen particuliere huiseigenaren immers niet snel het initiatief nemen om hun eigen huis te slopen als het onverkoopbaar blijkt – pure kapitaalvernietiging. Zwiers: ‘Er moet gesloopt worden, maar waar en hoe?’
Verleiden
In Ganzedijk heeft de gemeente Oldambt al in het klein kunnen oefenen. Na protesten tegen plannen om het dorp (althans in de beeldvorming) van de kaart te vegen, liet ze (slechts) twaalf koopwoningen slopen en de rest renoveren. Op de openbare ruimte na is die renovatie nu voltooid. Corporatie Acantus knapte de zeventien huurwoningen in Ganzedijk op. De gemeente Oldambt ontfermde zich over de koophuizen.
Belangrijkste les: treed met de bewoners in gesprek en bied ze een redelijk alternatief. ‘Mensen die al tientallen jaren in Ganzedijk wonen, blijken best naar een gerenoveerde woning te willen,’ zegt Zwiers, ‘zodat het verouderde huis waarin ze zijn opgegroeid kan worden gesloopt. We wilden zestien woningen kopen en slopen, maar sommige bewoners wilden hun huis niet verkopen. “Wij wonen hier mooi”, zeiden ze. Je kunt ze niet verplichten. Je moet ze verleiden. We hebben ook renteloze leningen verstrekt, zodat mensen zelf hun woningen konden opknappen.’
Nog een belangrijke les: slopen kost veel geld. In Ganzedijk kostte het uitkopen van de twaalf huiseigenaren 1,1 miljoen euro. Behalve de gemeente betaalden ook de provincie en het rijk mee. Vertaald naar heel Oost-Groningen zou de sloop zestig miljoen kosten, zegt Zwiers. ‘Dat kunnen de gemeenten alleen niet betalen.’
Pijn delen
Ook in de gemeente Delfzijl staat de problematiek van leegstaande koopwoningen inmiddels op de agenda, vertelt burgemeester Emme Groot. Dat komt onder andere doordat in Delfzijl al zoveel huurwoningen zijn gesaneerd. ‘De ontspanning aan de onderkant van de koopmarkt is er ook doordat de kwaliteit van de huurvoorraad zo langzamerhand beter is dan die van de slechte koopvoorraad.’
Of de ruime ervaring met het saneren van huurwoningen in de gemeente aanknopingspunten biedt? ‘Nee’, zegt de burgemeester. ‘Koopwoningen uit de markt nemen, is iets heel anders. Het kan best dat er in een bepaalde buurt minder goede koopwoningen staan, maar dat de sociale kracht van zo’n buurt zodanig sterk is, dat je met sloop het risico loopt dat je de sociale structuur sterk verzwakt. Ik kan me dan voorstellen dat je stimuleert dat woningen worden opgeknapt, om daarmee de leefbaarheid op niveau te houden.’
Dat wil niet zeggen dat er geen ideeën zijn over hoe je het opkopen en slopen kunt financieren. Groot illustreert met een rekensom hoe gemeenten, bewoners en corporaties samen de pijn kunnen delen. ‘Je kunt de eigenaar van een slechte koopwoning van een ton in contact brengen met een goede huurwoning van de corporatie van anderhalve ton, waarvan de corporatie voornemens is die te verkopen. Als de corporatie dan maar een ton vraagt voor haar woning en de huiseigenaar bereid is zijn slechte koopwoning voor vijftigduizend euro te verkopen aan de gemeente, dan kan de gemeente voor vijftigduizend euro de oude woning kopen en slopen. De corporatie heeft dan vijftigduizend euro verlies. Maar de corporatie kan met de koper van het huis afspreken dat die als hij het huis weer verkoopt, de meerwaarde boven een ton terugbetaalt. Dan heeft de corporatie misschien een klein verlies, maar zo helpt de corporatie de overheid wel mee om een koop-woning uit de markt te halen.’
Die morele verantwoordelijkheid hebben corporaties ook, vindt de burgemeester. In het verleden verkochten ze immers te veel relatief slechte woningen aan particulieren om verpauperde buurten een impuls te geven. Nu maken die huizen deel uit van het probleem.
Zes plankjes
Algemeen directeur Harrie Kremer van corporatie Acantus geeft het ruiterlijk toe: in het verleden hebben corporaties te veel slechte woningen verkocht. Maar dat gebeurt nu niet meer, zegt hij. Afstemming is tegenwoordig het toverwoord in Oost-Groningen. ‘Als we woningen verkopen, overleggen we met de vier andere collega-
corporaties. Bovendien leggen we onze plannen voor aan een stuurgroep waarin ook de gemeente vertegenwoordigd is. Datzelfde geldt voor het verbeteren, slopen of nieuw bouwen van woningen.’ Met de streekcentra Delfzijl, Veendam en Oldambt zijn afspraken hierover vastgelegd in zogenoemde woonakkoorden.
In Oost-Groningen wordt nu gewerkt aan een actieplan. Zwiers: ‘Per gemeente kijken we samen hoeveel we moeten slopen en bouwen. Iedere gemeente kijkt zelf waar in de gemeente ze dat doet. Het zal voor onze gemeente toch om een paar honderd huizen gaan.’
De dames uit de Abel Tasmanstraat liggen er niet wakker van. Zijn ze dan niet bang dat ze hun huizen niet verkocht krijgen als ze willen verhuizen? ‘Nee’, zegt een van hen. ‘Ik hoef hier never nooit niet weg. We hoeven hier pas weg als we tussen zes plankjes liggen.’
